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紫竹斋的博客

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加气站建设土地知识讲解  

2015-10-23 12:47:17|  分类: 加气站 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1、土地所有权分几类?

2、土地取得方式分几类?

3、土地用途分几类?

4、土地出让方式有哪些

(1)招标出让:

招标土地及其条件公布后,由应招者在规定日期前把标书和出价以书面形式报给政府,政府考虑用地者所出的价格,所提供的规划设计方案,企业信誉和资金力量等综合因素,最后决定取舍。

这种出让方式虽然引进竞争机制,但出价最高者不一定得标。政府决标时既要考虑投标的标价,又要对投标规划的设计方案及其业绩进行全面综合评价,然后择优而定。这种出让方式适合于重大的工程建设和城市规划中的重大发展项目以及大面积土地出让方式。

(2)协议出让:

是土地使用权的出让者与受让者就某块地皮的使用条件和批租价格,进行一对一谈制,达成协议,签订出让合同的一种出让方式。

这种出让方式的优点是灵活度大,政府对地价等较为容易控制,其缺点是,缺乏公开性,透明度很低,不利于平等竞争,受具体承办者主观意志影响较大。这种出让方式比较适合于某些市政工程、文化教育、公益福利事业、重点扶持和优先发的基础产业以及短线项目的土地使用权出让。

(3)拍卖出让:

它是指特定时间、特定地点和公开场合,由主管部门公布某块土地的使用条件和底价,各竞争者通过报价竞争,按照“价格高者得”的原则,确定土地使用权受让人的一种出让方式。

采取这种方式出让土地使用权,有利于受让人之间的公平竞争,可以排除人为因素的不利影响,还可以使出让方获得最高地价。它比较适合于房地产开发、商业服务业、旅游业和金融业等盈利性、竞争性强的行业。公开拍卖的时机选择很重要,旺市的时候会造成一种激烈的竞争环境,买家被迫一在瞬间作出决定,出价的动机往往是出于压倒对手的考虑,或者不想让对手太容易得手而有意识地把地价抬高,这显然是有利于卖方的。

(4)挂牌出让:

挂牌出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格, 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

政府土地主管部门编制挂牌文件,竞买人在规定日期前提出竟买申请,按规定交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。在挂牌文件规定的挂牌起始日期,挂牌人应该将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度等内容,在土地交易市场挂牌公布,符合条件的竞买人应定按照文件的要求填写竟买报价单,在挂牌期限内竟买人可多次报价。如果在挂牌期限内只有一个竟买人在挂牌期限内只有一个竞买人,且报价不低于挂牌底价,并符合其他交易条件的,挂牌成交;在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的,报价最高者为竞得人;报价相同的,先提交报价单者为竞得人。但报价低于底价者除外,在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件的,挂牌不成交。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。

5、土地用途分几类?

6、土地使用权出让年限是多少?

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让年限如下:

(1)居住用地70年;

(2)工业用地50年;

(3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年;

(4)商业、旅游、娱乐、金融、服务用地40年;

(5)综合或其他用地50年。

7、目前建设加气站取得土地的几种方式:

(1)、出让取得:

出让取得也就是必须要经过招拍挂程序取得土地。这个就是按法律规定的程序进行即可,在签订土地出让合同中明确取得土地使用权证的时间即可。

(2)、租赁土地:

(1)出租方与承租方明确租赁的时间与租金并且签订合同,双方的权利义务比较明确,但存在弊端是,通常租赁时间较长,这中间可能要考虑到租金的变化,可能要签订递增的租金方式来避免方可,并且要约定较高的违约金,如果比如十年后出租方不同意租给我们的话,我们可以要求较高的违约金来制止对方可能出现违约的情况。

(2)关于土地使用权出租期限

(3)土地使用权租赁登记

(4)集体土地使用权的出租

(5)划拨土地使用权的出租

关于土地使用权出租期限:

土地使用权出租期限最高为多少呢?可否适用《合同法》关于租赁合同期限的有关规定呢?

我国合同法规定,租赁期限不得超过20年,超过部分无效。但对于这个问题目前法律界还存在一定的分歧。所以我们建议项目公司应该这样划分,如果我们直接从政府那里租赁土地,也就是法律上所说的一级市场租赁可按工业用地50年;教育、科技、文化卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐、金融、服务用地40年;综合或其他用地50年。这样来签订合同,但这里的合同一方必须是政府或土地管理部门。

除此之外与任何组织签订的土地租赁合同的期限都不得超过20年。

土地使用权租赁登记:

《土地登记规则》第三十条规定:“ 有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的,出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内,持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记,并向承租人颁发土地他项权利证明书。”可见该项登记为他项权利登记。

集体土地使用权的出租:

宅基地使用权的出租。关于此,目前只有《土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”从该规定可以看出法律是允许农民出租住宅的,但是否允许出租宅基地使用权呢?从实务上看,因农民建住宅完全可以申请到免费的宅基地,从而很少存在承租别人宅基地使用权的必要性和可能性;从法理上看,既然法无禁止,应理解为是允许出租宅基地使用权的,而且允许出租不会导致宅基地使用权主体的变更,从而并不违反“一户一宅”的法律规定。

划拨土地使用权的出租:

1992年国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定:“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续,交付土地使用权出让金的土地使用者,不得转让、出租、抵押土地使用权。”划拨土地使用权必须经土管部门批准且办理出让手续后才能出租 。

(3)合作建站协议:

这种方式是我方与土地使用权人签订合作建站协议,约定,我们双方合作建设加气站,对方以土地作为合作方式,不参与管理,只参考分红,分红的数量是以所卖气量为基数,进行提成。

这种方式也是目前产生纠纷最多的一种,双方总是因所卖气量不统一而产生纠纷。好处是在加气站建立初期特别是手续不全不能正式运营时对我方还是比较有利的。目前我们建议如果无法出让取得土地的情况下,建议租赁方式可能纠纷会少一些。

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