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天然气加气站建设用地存在的法律问题  

2015-10-23 12:33:14|  分类: 加气站 |  标签: |举报 |字号 订阅

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天然气加气站建设用地存在以下几个法律问题:


(一)部分天然气加气站建设用地不符合法律规定


依据法律、法规和国家标准,我国天然气加气站建设用地应为国有土地且土地用途为建设用地中的商业服务业设施用地。而许多天然气企业在建设天然气加气站的过程中虽然通过出让方式获得土地使用权,但土地性质往往不是商业服务业设施用地。


究其原因,建设天然气加气站需要经过CNG产业主管部门的严格审批,且建站土地必须符合土地规划部门的规划,这就造成了符合条件的土地成为稀缺资源。而在“气化”战略的推动下,迅速抢占市场成为经营者的必然选择,这就造成了许多企业不顾土地用途和政府规划购地建站。经营者往往以“先建站,后完善手续”的经营策略来扩大市场,这种方法本身即存在着法律风险。一旦土地用途无法变更,或者这片土地上的市政规划不是加气站,都为企业的经营埋下了隐患。


(二)以租赁方式取得土地的法律风险


  1. 租赁期限的风险


严格来说租赁期限的风险是一种合同风险,由于天然气加气站建设和运营的周期跨度比较长,因此造成合同的租赁期限也比较长。但根据我国《合同法》第214条的规定“租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的期限自续订之日起不得超过20年。”所以这里就存在两种风险,一是运营期限超过20年导致超出部分无效;二是续订时土地使用权所有者存在不续订的风险。


2.租赁集体土地的风险


我国法律法规明确规定天然气加气站应建在国有商业用地上,且必须在国土部门办理土地证,在规划部门办理规划用地许可证和施工许可证。租用集体土地建设天然气加气站违反我国法律法规的强制性规定,根据《合同法》的规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”所以租赁集体土地建设天然气加气站的合同终将归于无效。《合同法》第58条规定合同无效的法律后果“因该合同取得的财产,应予以返还,不能返还或者没必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的,应各自承当相应的责任”。因此,依照法律法规租赁集体土地建设天然气加气站存在着建站不能的法律风险。


(三)合作建站存在的风险


  1. 土地使用权人只参与分红的法律风险


合作建站的一般情况是土地使用权人只参与天然气加气站的分红,而不涉及日常的经营管理,其更像是土地使用者以土地为资本的借款。实践中这种合作模式容易产生纠纷。由于土地使用权人往往按照天然气加气站的年售气量来分红,而影响天然气加气站售气量的因素众多,土地使用权人的分红波动比较大,尤其是在天然气加气站建设期,土地使用权人的收益可能并不十分理想。这种状态下存在土地使用权人可能违约的法律风险。


2.土地使用权出资的法律风险


根据我国《公司法》第27条规定“股东可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币评估并可以依法转让的非货币财产作价出资。对作为出资的非货币财产应当评估作价”。同时《公司注册资本登记管理暂行规定》第12条规定“以划拨土地使用权出资的,使用人应当向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权出让手续后方能作为出资;城市规划区内的集体所有的土地应当先依法征为国有土地后方能作为出资;农村和城市郊区的集体所有的土地(除法律规定属于国家)所有的以外)应当经县级人民政府登记注册,核发证明,确认所有权后方能作为出资。公司应当于成立后半年内依照法律、行政法规规定,办理变更土地登记手续,并报公司登记机关备案。”


根据上述法律规定,土地使用权出资的法律风险存在于三方面:一是划拨土地未办理出让手续或集体土地未征收为国有,即被作为天然气加气站建设用地使用;二是土地使用权作为出资未经评估;三是土地使用权作为出资后未办理土地登记变更手续。

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